ТСЖ или управляющая компания?

Обсуждаем проблемы создания ТСЖ.

Модератор: Аля

ТСЖ или управляющая компания?

Сообщение Гражданин » 21 дек 2012, 23:54

Товарищество собственников жилья или управляющая компания?
Я созрел.
Изучив, даже поверхностно, основные документы регулирующие жилищное право – я созрел для ТСЖ.
После вступления в силу Постановления Правительства РФ от 6.05.2011 года №354 «О предоставлении коммунальных услуг…» ни одна управляющая (эксплуатирующая) компания не заинтересована в снижении потерь тепловой и электро энергии, в предотвращении утечек воды и т.д., так как все утечки, перерасходы, воровство и неплатежи ложатся на жильцов (в виде доп.платежей «за обще домовые нужды», так называемый ОДН), а работы по предотвращению – на управляющую компанию. Оно им надо? С сентября 2012 года основной задачей УК является «перепродажа» коммунальных услуг естественных монополий (водоканал, теплосеть, электроснабжение, водоотведение) и сбор денег за эти услуги с жильцов.

На мой взгляд есть 3 пути решения этой проблемы:

Путь №1. Простой. Оставить всё, как есть… расслабиться и получать удовольствие.

Путь №2. Бессмысленный. Собрать общее собрание собственников жилья и принять решение о смене управляющей компании. Но есть ли уверенность в том, что будет произведена удачная замена, не шила на мыло?! Ведь по закону (а точнее по приснопамятному 354-му постановлению правительства) НИ ОДНА управляющая компания НЕ ЗАИНТЕРЕСОВАНА что-либо делать для снижения водо- тепло- электро- потерь в доме. Им просто не выгодно содержать высококлассных электриков, сантехников и других специалистов, потому что это РАСХОДЫ, которые не обязательны в связи с тем, что за ВСЁ платят жильцы. За всё! За утечку воды в подвале или в квартире сданной среднеазиатскому аулу во временное пользование! За потери тепла через разбитое окно! За круглосуточно горящий свет на лестничных маршах… За всё! К тому же, чтобы организовать собрание собственников жилья необходимо пройти 7 кругов ада.

Путь №3. Сложный. Создать товарищество собственников жилья. НЕ коммерческую организацию, состоящую ТОЛЬКО из собственников квартир, работа которой НАПРАВЛЕНА на оптимизацию и целевое расходования финансовых средств собранных за коммунальные услуги, техническое обслуживание и капитальный ремонт жилого дома с жителей этого же дома и НЕ НАПРАВЛЕНА на извлечение финансовой прибыли. Для создания этой структуры (в обиходе - ТСЖ) придётся пройти те же 7 кругов ада по организации общего собрания собственников жилья, но мы получаем не очередное ярмо на шею в виде «новой» УК, а возможность самим принимать решения и управлять расходами по содержанию дома. Процедура довольно сложная, описана в Жилищном кодексе РФ. Но самое сложное на мой взгляд – «достучаться» до жителей дома, вывести их из летаргического сна.

Преимущества ТСЖ заложены в его правах. ТСЖ вправе:
- заключать договор управления многоквартирным домом, в том числе договора на содержание и ремонт общего имущества дома. Заключать ЮРИДИЧЕСКИ ОБЯЗЫВАЮЩИЙ договор с управляющей компанией. Любой компанией, которая будет справляться с возложенными на неё обязанностями, прописанными в договоре. А может и не заключать. Может заключать ПРЯМЫЕ ДОГОВОРА с монополистами на рынке коммунальных услуг, чтобы не платить зарплаты, бонусы и премии ораве менеджеров, бухгалтеров, сантехникам и электрикам из УК, которые только «перепродают» жильцам эти ресурсы.
- определять смету расходов на год, в том числе на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт, взносы и отчисления в резервный фонд (который понадобится при проведении текущего и/или капитального ремонта дома, а он понадобится, тут даже не стоит сомневаться). И на основании спланированных и согласованных с жильцами дома на предстоящий год работ – устанавливать размеры платежей и взносов для жителей дома. И мы, жильцы, будем знать, что собираемые с нас ежемесячно средства на тех.обслуживание и кап.ремонт пойдут на те работы, которые действительно необходимы дому, а не на покупку новой престижной машины собственнику УК ООО «Рога и копыта». И по этим расходам правление ТСЖ (выборный орган из жильцов дома) должно будет отчитаться. И их проверит ревизор (ревизионная комиссия) тоже из жильцов дома. Демократия в миниатюре.
- выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги.
- брать кредиты в банке на нужды ТСЖ (на дорогостоящий ремонт инженерных систем или общего имущества, возможно и на другие острые нужды). Слово страшное – кредит! Оговорюсь сразу, чтобы взять кредит необходимо согласие не менее 2/3 всех членов ТСЖ. Письменное согласие! Поэтому возможностей для злоупотребления здесь практически нет. А чтобы их вообще не было – все жильцы дома должны занять активную жизненную позицию по управлению собственным имуществом.
Кстати, я вполне допускаю, что вновь созданному ТСЖ придётся брать кредиты для проведения срочных ремонтов, так как многоквартирный дом надо обслуживать, а средства, собираемые управляющей компанией на эти нужды уже давно выплачены их собственникам в качестве дивидендов из-за того, что ни один закон не заставляет средства собранные на капитальный ремонт аккумулировать на каком-либо счету. Их нет! И никто их не вернёт жильцам!
- оплачивать работу и услуги лиц, выполняющих её в интересах товарищества.
- в случае НЕИСПОЛНЕНИЯ собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах, не уплате обязательных платежей и взносов, Товарищество вправе в судебном порядке потребовать принудительного возмещения убытков, обязательных платежей и взносов. Что это значит? Как сейчас? Если какой-то собственник жилья не платит за коммунальные услуги – это ложиться бременем на добросовестных жильцов в виде ОДН. Ресурс тратится, будь то вода или электричество, но сведения о количестве «никто» не предоставил в УК… Управляющую компанию такое положение вещей полностью устраивает, так как за потреблённые коммунальные услуги этого неплательщика заплатят законопослушные граждане по учёту ОДН, а, впоследствии, возможно заплатит и сам не плательщик – фактически двойная выгода! Зачем резать курицу несущую золотые яйца? Что будет с ТСЖ? ТСЖ в судебном порядке заставит платить по счетам, так как любой житель дома, участник или не участник ТСЖ не захочет платить за «аул» в соседней квартире или за любителя джакузи без водосчётчика.

Сколько всяких плюсов, да?! Но в этой бочке мёда, есть ложка дёгтя. Большая такая…
Это процесс создания ТСЖ, его регистрация и управление. Законодательная власть постаралась всласть, чтобы процесс самоорганизации граждан для создания себе комфортных условий жизни не смог произойти спонтанно или, не дай Бог, без бюрократии.
Что надо для создания ТСЖ?
Во-первых: найти единомышленников, которые согласны с тем, что так жить нельзя. Активных единомышленников, которые будут доходчиво объяснять своим соседям, жителям своего подъезда и дома необходимость создания ТСЖ, которые развеют страхи перед неизвестным, привлекут новых активистов. Или просто граждан желающих стать товариществом из настоящих собственников своего дома. И чем больше нас будет, тем лучше.
Во-вторых: юридически грамотно составить Устав ТСЖ, в котором максимально подробно описать цели создания ТСЖ, правила его функционирования, права и обязанности участников ТСЖ, правления ТСЖ и его председателя и многое-многое другое. Важно согласовать ДУХ устава, а нужные слова для описания найдутся. Предыдущая попытка создания ТСЖ в нашем доме (а я живу в доме №10 по ул.Тепличная г.Подольска) провалилась на попытке согласовать Устав. Почему это произошло – мне доподлинно неизвестно, т.к. в то время я не был собственником квартиры в этом доме, но судя по переписке на форуме инициативной группы – не смогли поделить привилегии и права председателя и членов правления, что говорит только о том, что «не было согласия в квартете том…». Ещё одна причина провала, на мой взгляд, это то, что они не смогли «достучаться» до умов большинства жителей нашего дома
В-третьих: провести работы по составлению реестра собственников и определению доли каждого. Конечно, можно пойти в ЕГРП и за небольшую сумму получить официальную услугу – справку о собственнике помещения (квартиры). Это законная процедура. Данные сведения не являются секретом. Но в доме 329 квартир, это 328 справок (я не скрываю сведения о своей собственности и могу первым предоставить эти сведения в создаваемый реестр) умноженные на 400 рублей, что «даёт» 131 200 рублей. Ого!
К тому же, я считаю, человек (гражданин, собственник, хозяин) должен понимать, что это надо для него самого, что эти сведения нужны для определения размера его голоса при голосовании, и предоставить эти сведения в реестр важнее и нужнее ему, а не мне или любому другому жителю дома.
В-четвёртых: необходимо провести оповещение о проведении общего собрания собственников жилья всех собственников жилых помещений в доме, а это более 329 человек (т.к. не редкость, что в одной квартире владеют долями несколько собственников) с указанием места проведения собрания (арендовать помещение!), его времени, даты и повестки. Провести идентификацию собственников или их представителей перед собранием. Определить наличие кворума (достаточно более половины от всех голосов собственников в доме). При наличии кворума – проголосовать за создание ТСЖ, Устав ТСЖ, выбрать правление ТСЖ, председателя ТСЖ, ревизионной комиссии ТСЖ, установление обязательных платежей и взносов членов товарищества, утверждения порядка образования резервного фонда, утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества, утверждение смет доходов и расходов на предстоящий год, принятия правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников (выполняющих работы в интересах товарищества по ремонту и содержанию общего имущества и т.д. и т.п.), определение размера вознаграждения членов правления товарищества, в том числе и председателя товарищества (а они должны получать вознаграждение в денежном выражении?! Или будет достаточно БОЛЬШОГО спасибо, всё же они и для себя старались сделать жизнь лучше?! Возвращаясь к ТСЖ-2010 – может в этом был камень преткновения?!). Чувствуете каков 4-ый пункт? Всё на благо человека! Чтобы мы погрязли в митингах, а уставши от них вернулись на Путь №1. Сложность ещё и в том, что собрание членов ТСЖ с подобной повесткой (даже несколько расширенной) надо проводить ЕЖЕГОДНО. А если не будет кворума? Тогда НУЖНО организовать ЗАОЧНОЕ голосование (заказное письмо, ~35руб./шт) каждому собственнику. Идентификация. Проверка права собственности или права предоставлять собственника. Жуть. Но это более реальный способ собрать кворум.
В-пятых: подать документы в ЕГРП на регистрацию ТСЖ, дождаться официальной регистрации, открыть счёт в банке, начать работу.
В-шестых: сделать нашу жизнь комфортнее.

Что в заключении я хочу написать? Глаза боятся – руки делают! Дорогу осилит идущий!
Важно не быть равнодушными к себе, к своему жилищу, к своей собственности. Не отдавать её на растерзание «волкам», а управлять самим.

К сожалению, создать общее ТСЖ всех домов находящихся под управлением ООО "ЭК ТЕКС", а это дома 6, 8, 10, 12 - по закону нельзя. ТСЖ должно быть создано в каждом доме, т.е. в каждом доме индивидуально придётся пройти все процедуры, а только потом можно будет объединится в совместную организацию.
Для меня лично это стало откровением.

Приглашаю всех участников форума к обсуждению проблемы создания ТСЖ.

P.S. В этой теме я предлагаю обсуждать вышеизложенный текст, т.е. НЕОБХОДИМОСТЬ СОЗДАНИЯ ТСЖ, а каждый проблемный вопрос обсуждать в отдельной теме.
В настоящий момент для меня являются проблемными следующие вопросы:
1. Есть ли альтернатива ТСЖ по достойному управлению многоквартирным домом? Обсуждаем здесь
2. Создание рееста собственников жилья. Как это сделать?
3. ТСЖ будет являтся налоговым агентом? Т.е. нанимая людей на работу мы должны будем исчислять налоги и уплачивать их в казну?
4. Облагаются ли средства, собранные ТСЖ за квартплату, налогом?
5. Как реализуются права на субсидии (вычеты и прочее) у льготных категорий населения?
6. Кто несёт ответственность за инженерные коммуникации от поставщика коммунальной услуги до дома, т.е. на чьём балансе и соответственно обслуживании, находиться, например, труба от котельной до дома?
7. Устав ТСЖ. Кто сможет подготовить "рыбу"?
8. В многоквартирном доме есть муниципальные квартиры (предоставленные жильцам по договору социального найма). Кто является собственником и как реализуется право голоса в таких квартирах?
Кащеи бессмертные, пока Иванушки дурачки!
Аватара пользователя
Гражданин
майор
 
Сообщения: 244
Зарегистрирован: 16 ноя 2012, 01:10
Откуда: Подольск

Re: ТСЖ или управляющая компания?

Сообщение Hedgehog Prickly » 22 дек 2012, 00:01

Ок.
Только заочное голосование возможно в решении создания ТСЖ.
Читаем ст. 161-164 ЖК РФ
Уже писал об этом (не в этом форуме) Как провести голосование? - Так как провёл его в "своё" время ТЕКС.
Всё просто, только нужно время, бумага и чернила в картридже.... и желание.
Hedgehog Prickly
мл.лейтенант
 
Сообщения: 84
Зарегистрирован: 21 ноя 2012, 23:33

Re: ТСЖ или управляющая компания?

Сообщение Гражданин » 22 дек 2012, 00:15

Hedgehog Prickly писал(а):Ок.
Только заочное голосование возможно в решении создания ТСЖ.
Читаем ст. 161-164 ЖК РФ
Уже писал об этом (не в этом форуме) Как провести голосование? - Так как провёл его в "своё" время ТЕКС.
Всё просто, только нужно время, бумага и чернила в картридже.... и желание.

Что мешает провести очное голосование? Я понимаю, что это несколько сложнее, НО БОЛЕЕ ЛЕГИТИМНЕЕ. К тому же, прежде чем выходить на голосование надо создать базу, конкретные предложения и программу действий. Иначе большинство жителей домов останутся консерваторами, т.е. за Путь №1.
Предлагаю излагать своё мнение на этом форуме.
Кащеи бессмертные, пока Иванушки дурачки!
Аватара пользователя
Гражданин
майор
 
Сообщения: 244
Зарегистрирован: 16 ноя 2012, 01:10
Откуда: Подольск

Re: ТСЖ или управляющая компания?

Сообщение Аля » 22 дек 2012, 07:41

Читая последние изменения в законах понимаешь, что нам выбора не оставили - только ТСЖ. Это сложно, гораздо легче закрыв глаза платить Тексу за не оказываемые услуги. Но если мы хотим, чтобы не только наши квартиры радовали глаз, а и дворы и весь дом - надо идти этим сложным путем. Другой вопрос, что уже, судя по форуму видно, что многим легче хаять друг друга, чем бороться с системой. Пока мы не научимся совместно решать проблемы хотя бы маленькой группой, вряд ли мы придем к согласию на большом собрании.
Аватара пользователя
Аля
лейтенант
 
Сообщения: 103
Зарегистрирован: 21 ноя 2012, 15:43

Re: ТСЖ или управляющая компания?

Сообщение Гражданин » 22 дек 2012, 09:11

Мне кажется, что в стремлении к комфортной жизни мы все едины, но пока не сможем договорится между собой о необходимости объеденения в ТСЖ, о принципах управления, о возможности делегирования своих права голоса выборному совету (правлению ТСЖ) - мы никогда не объясним большинству жителей наших домов преимущества ТСЖ, не убедим их что-то поменять в управлении дома. Большинство людей в душе закоренелые консерваторы, бояться что-либо менять, бояться очередного обмана.
Кащеи бессмертные, пока Иванушки дурачки!
Аватара пользователя
Гражданин
майор
 
Сообщения: 244
Зарегистрирован: 16 ноя 2012, 01:10
Откуда: Подольск

Re: ТСЖ или управляющая компания?

Сообщение Подумаешь?) » 22 дек 2012, 12:15

Гражданин писал(а):Мне кажется, что в стремлении к комфортной жизни мы все едины, но пока не сможем договорится между собой о необходимости объеденения в ТСЖ, о принципах управления, о возможности делегирования своих права голоса выборному совету (правлению ТСЖ) - мы никогда не объясним большинству жителей наших домов преимущества ТСЖ, не убедим их что-то поменять в управлении дома. Большинство людей в душе закоренелые консерваторы, бояться что-либо менять, бояться очередного обмана.


Это самая большая проблема, на мой взгляд.
Чтобы быть справедливым, нужно для начала быть добрым. А быть добрым — это значит понимать, что все люди ошибаются.
Аватара пользователя
Подумаешь?)
капитан
 
Сообщения: 192
Зарегистрирован: 11 дек 2012, 14:57

Re: ТСЖ или управляющая компания?

Сообщение Подумаешь?) » 22 дек 2012, 12:51

Но не все так плохо....
Вложения
image.jpg
Чтобы быть справедливым, нужно для начала быть добрым. А быть добрым — это значит понимать, что все люди ошибаются.
Аватара пользователя
Подумаешь?)
капитан
 
Сообщения: 192
Зарегистрирован: 11 дек 2012, 14:57

Re: ТСЖ или управляющая компания?

Сообщение nata » 22 дек 2012, 23:06

Я тоже за ТСЖ, но берут сомнения, что спустя несколько месяцев история не повторится, ведь деньги огромные и соблазн велик.
nata
ефрейтор
 
Сообщения: 14
Зарегистрирован: 25 ноя 2012, 20:36

Re: ТСЖ или управляющая компания?

Сообщение nata » 22 дек 2012, 23:13

Еще одна проблема может быть - у Текса наверняка есть долги перед поставщиками. Кто их будет гасить?
nata
ефрейтор
 
Сообщения: 14
Зарегистрирован: 25 ноя 2012, 20:36

Re: ТСЖ или управляющая компания?

Сообщение Гражданин » 23 дек 2012, 09:12

nata писал(а):Я тоже за ТСЖ, но берут сомнения, что спустя несколько месяцев история не повторится, ведь деньги огромные и соблазн велик.

Меня больше волнует то, что у выбраного председателя и правления ТСЖ будет недостаточно знаний и организаторских навыков для качественного обслуживания дома, а вот то, что они начнут сговариваться между собой и воровать - не верю. Потому что и председателем, и членами правления, и ревизором (ревезионной комиссией) будут жители этого же дома, так неужели они будут воровать сами у себя?! Мне кажется, что людям надо доверять, и это доверие будет очень важно.
nata писал(а):Еще одна проблема может быть - у Текса наверняка есть долги перед поставщиками. Кто их будет гасить?

Естественно, что у ТЕКСа есть долги перед поставщиками, но это долги ТЕКСа, как юридического лица. ТСЖ - это другое юр.лицо и долги ТЕКСа он наследовать не может.
Меня больше интересует - будет ли возможность взыскать с ТЕКСа собираемые им на кап.ремонт дома средства и как это сделать?
Кащеи бессмертные, пока Иванушки дурачки!
Аватара пользователя
Гражданин
майор
 
Сообщения: 244
Зарегистрирован: 16 ноя 2012, 01:10
Откуда: Подольск

Re: ТСЖ или управляющая компания?

Сообщение Аля » 23 дек 2012, 10:44

Зачем это нужно? ТСЖ обладает правом выбора обслуживающей компании, а в случае, если качество предоставляемых услуг не соответствует требованиям жильцов, ТСЖ самостоятельно может расторгнуть договор и заключить его с другой организацией. Также ТСЖ самостоятельно планирует ремонтные работы в доме, а план работ и статья расходов утверждаются на общем собрании членов ТСЖ, поэтому нет необходимости просить местную власть выделить деньги и ремонтников на потребности дома.

Откуда берутся деньги? Здесь есть несколько видов источника доходов. 1. Обязательные платежи и вступительные взносы членов товарищества. 2. Собственные доходы ТСЖ, сформированные путем сдачи в аренду домового имущества (стены дома для рекламы, придомовая территория для размещения «передвижных» торговых точек). ТСЖ может распоряжаться по своему усмотрению близлежащей территорией, но для этого необходимо оформить участок в собственность.

*Примечание 1. К сожалению, уже на данном этапе существования ТСЖ ожидают подводные камни. Перед созданием ТСЖ нужно сделать межевание земли и разметку территории. Межевание может быть выполнено как по линии дома, так и по прилегающей территории к дому. Однако этот вопрос очень сложный: по официальным данным, чтобы в Москве произвести межевание земли, надо выстоять 8-летнюю очередь. Но есть и другой негативный момент – без межевания невозможно оформление объекта в собственность.

И третий вид дохода ТСЖ – выделение бюджетных денег на эксплуатацию, ремонт здания и оплата некоторых видов коммунальных услуг для льготных категорий жильцов.

*Примечание 2. Также проблема еще скрывается в проведении капитального ремонта дома. За короткий срок необходимая сумма для ремонта не наберется, скорее дом рухнет... Однако этот вопрос местные власти взяли под свой контроль, и сейчас разрабатываются поправки бюджета, из которого и будут выделяться деньги на капремонт. Даже если необходимую сумму все-таки удалось собрать, то в конце года придется заплатить еще 24% от суммы, как налог на прибыль.

Полномочия. Для выполнения обязанностей ТСЖ, их полномочия четко прописаны в Жилищном кодексе РФ: обслуживание, эксплуатация, ремонт дома, строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества, сдача в аренду части общего имущества в многоквартирном доме. Но данные функции больше нацелены на организацию взаимоотношений с потребителями коммунальных услуг. Так, товарищество может потребовать внесения платы за предоставленные собственнику комуслуги, и оплаты пеней. Необходимо отметить, что законодательство также наделило ТСЖ правом обратиться в суд для ограничения или прекращение предоставления коммунальных услуг неплательщику. Однако чтобы добиться желанного результата, придется затратить немало времени и усилий.

*Примечание 3. В товарищества должна быть грамотная команда бухгалтеров и юристов, которые также разбираются и в налогообложении. Например, муниципалитет выделяет ТСЖ субсидии, однако за использование денег придется отчитываться по всем правилам согласно действующего законодательства, так как финансовую деятельность членов товарищества будет проверять государственная ревизионная служба. Плюс ко всему налогообложение средств на капремонт.

Однако, кроме финансово-правовой безопасности, могут возникать «очаги возгорания» и от председателя или членов ТСЖ. Ведь найдется человек, который будет не прочь полакомиться деньгами жильцов. Поэтому, принимая жильцов в должность юриста и экономиста, помните, кроме сложных проблем, вы их наделяете и большими полномочиями...

Рейдерство и ТСЖ. Принятый жилищный кодекс оказался на руку не собственникам жилья, а, как раз, рейдерам. Все очень просто: жильцы нечетко представляют себе механизмы работы Жилищного кодекса РФ, а рейдерам это выгодно. Во-первых, потому что эти люди юридически грамотны, а во-вторых, не так уж и давно вступили в силу новые законы в области недвижимости, которые вмещают в себя много неточностей и противоречий.

Отсюда следует, что, согласно Федеральным законом о государственной регистрации ТСЖ, их регистрирует Федеральная налоговая служба (ФНС). Плюс, товарищество, как некоммерческую организацию, также можно зарегистрировать в Федеральной регистрационной службе (ФРС). В свою очередь, ФРС, перед регистрацией ТСЖ, проводит проверку представленных документов, для установления их законности. Такая процедура выступает гарантом того, что в товарищество войдут только собственники квартир. А ФНС не имеет права заниматься проверкой документов, поэтому в состав ТСЖ (по поддельным бумагам) могут войти и рейдеры.

Цель рейдеров – получить контроль над ТСЖ путем получения большинства голосов на собраниях. Они могут ввести в заблуждение жителей, организовав видимость правильного голосования. Самое главное – получить доверие жильцов. Ценность для рейдеров представляют земля и площади в составе общего имущества, которые можно продать или предложить в аренду, а также средства товарищества. Проведя несложные подсчеты, видим, что бюджет одного ТСЖ (многоэтажный дом) может достигать нескольких миллионов рублей в месяц. Завладев этими средствами, рейдеры уже распоряжаются бюджетом в своих целях, а не на благо дома и жильцов.

Поэтому, во избежание подобных ситуаций, необходимо быть предельно внимательным и осторожным. А, если на собрании уже зазвучали призывы бороться за права жителей, председателю и членам товарищества нужно держать «ухо востро», возможно, их собственность находится под прицелом рейдеров.

Плюсы и минусы ТСЖ. Как у каждой сформированной общественной организации, у ТСЖ есть свои достоинства и недостатки.
Плюсы:
1. Возможность влиять на решение вопросов. Только жильцы в праве принять или отклонить решение по своему дому, которое принимается большинством голосов. А жильцы, которые проживают в доме и не состоят в товариществе, должны подчиняться принятым решениям.

2. Коммерческая деятельность и прибыль. Для дополнительного пополнения бюджета ТСЖ можно сдавать нежилые помещения, или же предложить в аренду подвалы или верхние технические этажи. А наружные стены дома и крышу можно использовать в качестве рекламы, размещая щиты, плакаты и т.д. Подобное решение уменьшит расходы дома за счет вот такой деятельности.

3. Чистота в доме. Приятный ухоженный двор, благоустроенные подъезды, – все это возможно, но при системном подходе формирования и определении функций ТСЖ. Общество жильцов может самостоятельно выбрать соответствующую компанию и следить за качеством ее работы, или сформировать личный персонал. Поэтому чистота – не только залог здоровья, но повышения рыночной цены на жилье.

Минусы:

1. Приоритет на стороне большинства. Количество голосов членов ТСЖ должно быть больше половины общего числа голосов жильцов (как правило, в многоквартирных домах).

2. Расходы на содержание дома слишком велики. К сожалению, появление дополнительной сметы расходов в личном бюджете жильцов и есть негативное отношение к ТСЖ. Если брать во внимание коммунальные платежи, то они точно такие же, как и по всему городу. Поддержание придомовой парковки в нормальном состоянии, консьерж, или установка замка, все равно, выходит в несущественные затраты. Однако нужно вовремя уплачивать членские взносы, так как кроме комуслуг необходимо оплачивать работу управляющей компании, бухгалтера, юриста.

3. Законодательство и механизм взаимодействия ТСЖ. Существующие пробелы в действующих законах отрицательно сказываются на товариществе. Так, если жилец отказывается от уплаты коммунальных услуг, изъять деньги представляется возможным только через суд. Понятно, что за день-два этот вопрос не решится, и весь этот период недостача в бюджете ТСЖ будет покрываться за счет законопослушных плательщиков взносов. Здесь назревает вопрос учета граждан, пользующихся льготами, для которых законом предусмотрены всевозможные дотации. Получается, что ценовая разница для ТСЖ должна идти из местного бюджета, но этого не происходит.

4. А где же инициатива граждан? В определенный момент может наблюдаться сопротивление самих жильцов дома... Даже собрать всех членов товарищества бывает сложно. Ссылаясь на разные причины, жильцы сами срывают заседания собраний... Поэтому управляющая компания старается проводить в доме разъяснительную работу, и пытается сплотить жильцов.

Вывод. ТСЖ будет дееспособным, если отношения между ним и жильцами строятся на основе взаимного доверия, требовательности и обязательности исполнения принимаемых решений. Чтобы правильно принимать решения, необходимо учитывать мнение всех собственников квартир дома. Товарищество не в силе принимать некоторые принципиально важные решения без получения согласия всех собственников, не являющихся членами ТСЖ. Решение, принимаемое в товариществе большинством голосов обязательно для всех собственников квартир.
Аватара пользователя
Аля
лейтенант
 
Сообщения: 103
Зарегистрирован: 21 ноя 2012, 15:43

Re: ТСЖ или управляющая компания?

Сообщение Hedgehog Prickly » 24 дек 2012, 23:22

Гражданин писал(а):
Hedgehog Prickly писал(а):Ок.
Только заочное голосование возможно в решении создания ТСЖ.
Читаем ст. 161-164 ЖК РФ
Уже писал об этом (не в этом форуме) Как провести голосование? - Так как провёл его в "своё" время ТЕКС.
Всё просто, только нужно время, бумага и чернила в картридже.... и желание.

Что мешает провести очное голосование? Я понимаю, что это несколько сложнее, НО БОЛЕЕ ЛЕГИТИМНЕЕ. К тому же, прежде чем выходить на голосование надо создать базу, конкретные предложения и программу действий. Иначе большинство жителей домов останутся консерваторами, т.е. за Путь №1.
Предлагаю излагать своё мнение на этом форуме.

Почитайте с самого начала и до самого конца:
http://podolsk.bbcity.ru/viewtopic.php?id=32
Там всё изложено.
А на легитимность нужно проверить выборы ТЕКСа в прокуратуре, вот только некогда.
Hedgehog Prickly
мл.лейтенант
 
Сообщения: 84
Зарегистрирован: 21 ноя 2012, 23:33

Re: ТСЖ или управляющая компания?

Сообщение Hedgehog Prickly » 24 дек 2012, 23:26

Подумаешь?) писал(а):Но не все так плохо....


Добавлю:
"Потом ты всех игнорируешь..."
(а это так, это жизнь...)
Hedgehog Prickly
мл.лейтенант
 
Сообщения: 84
Зарегистрирован: 21 ноя 2012, 23:33

Re: ТСЖ или управляющая компания?

Сообщение Hedgehog Prickly » 24 дек 2012, 23:27

Гражданин писал(а):...
Меня больше интересует - будет ли возможность взыскать с ТЕКСа собираемые им на кап.ремонт дома средства и как это сделать?

Да, будет.
Hedgehog Prickly
мл.лейтенант
 
Сообщения: 84
Зарегистрирован: 21 ноя 2012, 23:33

Re: ТСЖ или управляющая компания?

Сообщение Гражданин » 24 дек 2012, 23:29

Аля писал(а):Зачем это нужно? ТСЖ обладает правом выбора обслуживающей компании, а в случае, если качество предоставляемых услуг не соответствует требованиям жильцов, ТСЖ самостоятельно может расторгнуть договор и заключить его с другой организацией. Также ТСЖ самостоятельно планирует ремонтные работы в доме, а план работ и статья расходов утверждаются на общем собрании членов ТСЖ, поэтому нет необходимости просить местную власть выделить деньги и ремонтников на потребности дома.

ТСЖ вправе вообще не заключать договор с обслуживающей компанией, а нанимать работником самостоятельно.

Аля писал(а):Откуда берутся деньги? Здесь есть несколько видов источника доходов. 1. Обязательные платежи и вступительные взносы членов товарищества..

Она же - квартплата... расходы на тех.обслуживание.
Аля писал(а):2. Собственные доходы ТСЖ, сформированные путем сдачи в аренду домового имущества (стены дома для рекламы, придомовая территория для размещения «передвижных» торговых точек). ТСЖ может распоряжаться по своему усмотрению близлежащей территорией, но для этого необходимо оформить участок в собственность...


Аля писал(а):Полномочия. Для выполнения обязанностей ТСЖ, их полномочия четко прописаны в Жилищном кодексе РФ: обслуживание, эксплуатация, ремонт дома, строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества, сдача в аренду части общего имущества в многоквартирном доме. Но данные функции больше нацелены на организацию взаимоотношений с потребителями коммунальных услуг. Так, товарищество может потребовать внесения платы за предоставленные собственнику комуслуги, и оплаты пеней. Необходимо отметить, что законодательство также наделило ТСЖ правом обратиться в суд для ограничения или прекращение предоставления коммунальных услуг неплательщику. Однако чтобы добиться желанного результата, придется затратить немало времени и усилий

Управляющая компания в меньшей степени мотивирована на борьбу с неплательщиками... а если честно, то ей по большому счёту теперь это и не нужно.

Аля писал(а):*Примечание 3. В товарищества должна быть грамотная команда бухгалтеров и юристов, которые также разбираются и в налогообложении. Например, муниципалитет выделяет ТСЖ субсидии, однако за использование денег придется отчитываться по всем правилам согласно действующего законодательства, так как финансовую деятельность членов товарищества будет проверять государственная ревизионная служба. Плюс ко всему налогообложение средств на капремонт.

Мне кажется, что вполне будет достаточно одного бухгалтера. Либо данную функцию можно отдать на аутсорсинг - стоить это будет дешевле, чем содержать высококлассного бухгалтера.

Аля писал(а):Однако, кроме финансово-правовой безопасности, могут возникать «очаги возгорания» и от председателя или членов ТСЖ. Ведь найдется человек, который будет не прочь полакомиться деньгами жильцов. Поэтому, принимая жильцов в должность юриста и экономиста, помните, кроме сложных проблем, вы их наделяете и большими полномочиями...

Проблемы могут быть, но для этого существует коллективный орган принятия решений - правление ТСЖ, а для контроля - ревизор (ревизионная комиссиия).
А в нашем случае, кроме всего прочего - независимый источник информации - это ресурс. Он никогда не будет зависим от каких-либо УК, ТСЖ и т.д.и т.п.
Кащеи бессмертные, пока Иванушки дурачки!
Аватара пользователя
Гражданин
майор
 
Сообщения: 244
Зарегистрирован: 16 ноя 2012, 01:10
Откуда: Подольск

Re: ТСЖ или управляющая компания?

Сообщение Hedgehog Prickly » 24 дек 2012, 23:30

Аля писал(а):Зачем это нужно? ТСЖ обладает ....
....
.... ТСЖ. Решение, принимаемое в товариществе большинством голосов обязательно для всех собственников квартир.

Можно было просто ссылку (http://www.apartment.ru/Article/4877032.html) скинуть...
Hedgehog Prickly
мл.лейтенант
 
Сообщения: 84
Зарегистрирован: 21 ноя 2012, 23:33

Re: ТСЖ или управляющая компания?

Сообщение Гражданин » 24 дек 2012, 23:31

Hedgehog Prickly писал(а):
Гражданин писал(а):...
Меня больше интересует - будет ли возможность взыскать с ТЕКСа собираемые им на кап.ремонт дома средства и как это сделать?

Да, будет.

У вас есть информация о подобных случаях?
Кащеи бессмертные, пока Иванушки дурачки!
Аватара пользователя
Гражданин
майор
 
Сообщения: 244
Зарегистрирован: 16 ноя 2012, 01:10
Откуда: Подольск

Re: ТСЖ или управляющая компания?

Сообщение Hedgehog Prickly » 24 дек 2012, 23:47

Гражданин писал(а):
Hedgehog Prickly писал(а):
Гражданин писал(а):...
Меня больше интересует - будет ли возможность взыскать с ТЕКСа собираемые им на кап.ремонт дома средства и как это сделать?

Да, будет.

У вас есть информация о подобных случаях?


Уууу, надо вспомнить. Были случаи в истории. В законодательстве, все прописано, (принято, по-моему недавно)....
Hedgehog Prickly
мл.лейтенант
 
Сообщения: 84
Зарегистрирован: 21 ноя 2012, 23:33

Re: ТСЖ или управляющая компания?

Сообщение Гражданин » 26 дек 2012, 21:46

Насколько я владею информацией, что только рассматривается вопрос о том, чтобы деньги на кап.ремонт учитывались на отдельном счёте и не тратились, как Бог на душу положит. Но до того момента ещё далеко, как до коммунизма, и то, чтобы мы могли влиять на этот счёт - нам необходимо будет создать ТСЖ.
Кащеи бессмертные, пока Иванушки дурачки!
Аватара пользователя
Гражданин
майор
 
Сообщения: 244
Зарегистрирован: 16 ноя 2012, 01:10
Откуда: Подольск

Re: ТСЖ или управляющая компания?

Сообщение Hedgehog Prickly » 29 дек 2012, 00:30

Гражданин писал(а): чтобы деньги на кап.ремонт учитывались на отдельном счёте и не тратились, как Бог на душу положит.

На это есть закон.
Гражданин писал(а):Но до того момента ещё далеко, как до коммунизма,

До коммунизма не далеко, да него нет пути.
Гражданин писал(а):чтобы мы могли влиять на этот счёт - нам необходимо будет создать ТСЖ.

Так надо создавать и всё. На основании ЗАОЧНОГО ГОЛОСОВАНИЯ!!! (устал писать об этом!!!)
Hedgehog Prickly
мл.лейтенант
 
Сообщения: 84
Зарегистрирован: 21 ноя 2012, 23:33

След.

Вернуться в Создание ТСЖ. Выход из тупика?

Кто сейчас на конференции

Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и гости: 1

cron